防水涂料是通过高分子涂料在建筑表面形成一个整体的防水涂膜防水层达到防水、 密封 等效果。 从目前已有的防水涂料品种来分析，其防水原理可分为两大类型。
形成防水膜：防水涂料在干燥后会形成一层防水膜，这层膜可以阻止水分渗透。该膜具有一定的弹性和韧性，能够适应基层的变形，从而避免因基层开裂而导致的渗漏。
堵塞毛细孔：防水涂料可以渗透到基层的毛细孔中，形成堵塞，从而阻止水分通过毛细孔渗透。